继续探底的房地产，还需要多少强心针？
作者 | 王志
时隔两年，房地产开发投资增速这一指标，重新回到了负数。
5月16日，统计局发布数据显示，1-4月全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%。
从历史数据看，这一指标很少会为负，除了2020年疫情期间。
“1-4月房地产开发投资增长-2.7%，较一季度的0.7%继续下滑。4月当月开发投资同比-10.1%，较上月的-2.4%继续回落，显示市场仍处于寻底过程中。”中国民生银行研究院宏观研究中心主任王静文分析。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐称，结合土地购置面积同比增速为-46.5%，这表明了房企投资动力极弱，也会进一步拖累全国的固定资产投资。
机构判断，按照目前的形势，5月份开发投资增速仍难见回升。
不仅是房地产开发投资，整个4月份有关房地产的指标全线下降。
根据统计局数据，前4月，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中住宅销售额下降32.2%。
这两项指标，根据民生银行研究院的数据，分别较一季度的-13.8%、-22.7％继续放缓。
“总体来看，房地产相关指标继续走弱，国房景气指数由上月的96.7%下降至95.9%，降至2016年初以来最低水平，市场仍处于‘政策底’与‘市场底’之间的过渡阶段。”王静文称。
消失的46家百亿房企
此前一周，融创中国宣布部分美元票据未能按期支付利息。
融创中国在公告中表示，3月以来，疫情严重影响其重点布局的核心一二线城市，3、4月的合同销售额同比大降65%，公司流动性压力进一步加大。
面对巨大压力的房企，并不在少数。
中指研究院此前发布的房企销售数据显示，前4月仅有3家房企销售规模突破千亿，而2021年同期，这一数据是9家。
TOP3房企中，碧桂园、万科和保利发展分别实现销售额1633.9亿元、1380亿元和1212亿元，但合计销售额与2021年同期TOP3房企相比，净减少达3001亿元。
此外，超百亿房企57家，较去年同期减少46家。数据显示，TOP100房企权益销售额均值为155.2亿元，权益销售面积均值为109.1万平方米，同比分别下降50.7%和51.5%。
去年爆雷的部分房企的形势更不乐观，中国奥园前4月销售额下滑了76.81%，新力控股前4月销售额同比减少了96.3%。
“公司今年以来日均销售额只有1亿元。”一位房企人士对《凤凰WEEKLY地产》表示，“基本腰斩。”
他坦言，主要是今年以来，公司几个重点项目所在城市都不同程度遭受了疫情，从而导施工进度放缓和售楼处暂停。
“最严重的时候，曾经40多个售楼处临时关闭。”该人士表示。
另一位一线城市房企营销人士也持有类似观点，“疫情之下，很多人延缓了出来看盘买房的计划，而售楼处不定时的关闭，更是其中原因之一。”
一家主要布局长三角的闽系房企工作人员对《凤凰WEEKLY地产》表示，往常公司群里只有项目销售额过30亿才会发喜报，10亿-20亿感觉都不值一提，但今年好多项目甚至售出1套就发喜报。
疫情的影响只是一方面，更大的担心，来自于逐渐减弱的市场信心。
“一个最直观的感受就是，今年来找我咨询买房的人明显少了。”上述营销人士称。
“来到项目现场的客户信心度很低。”西南某房企销售人员对《凤凰WEEKLY地产》表示。受去年多家房企爆雷影响，今年期房很难卖掉，客户主要的担忧是无法按期交房。
“哪怕你打折销售，都不会买。”该销售人士表示。
“受近两年爆雷事件影响，居民对期房销售不信任，也对房地产销售形成拖累。”中国民生银行研究院宏观研究中心分析。
据克而瑞数据，4月份30个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降18%，同比跌幅扩至58%。其中，一线城市同比下降47%，26个二三线城市市场成交同比跌幅扩至60%。
接连推出的强心剂
销售业绩和市场信心双下滑的情况下，政策支持的力度正在加大。
5月15日，中国人民银行、银保监会发布通知，调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
这是自2020年8月贷款市场报价利率改革以来，首次下调首套房贷款利率下限。当日人民银行、银保监会发布的通知称，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
在此之前，全国层面执行的利率下限是首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
政策调整后，按照4月20日发布的5年期以上LPR测算，首套房贷利率不得低于4.4%。
也就是说，如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出将有所减少。有媒体测算，以贷款金额100万元、期限30年、等额本息还款估算，平均每月可减少月供支出约120元，未来30年内共减少利息4万余元。
中国人民银行金融市场司司长邹澜在接受媒体采访时表示，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。同时，部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限。
“这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略，做出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。”邹澜说。
此前4月29日，中共中央政治局召开会议，会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
中金报告指出，本次下调首套房贷利率下限重点响应了政治局会议“支持刚性和改善性住房需求”这一核心精神。其考虑到部分地方对“卖旧买新”和清偿首套房贷后再次购房等情况执行首套房贷政策，本次调整除明确支持了刚性需求外，也对改善性需求有所支持。
在5月16日举行的国新办新闻发布会上，国家统计局新闻发言人付凌晖表示，4月份疫情对经济运行造成较大冲击，但这种影响是短期的、外在的，我国经济稳中向好、长期向好的基本面没有改变，转型升级、高质量发展的大势没有改变，稳定宏观经济大盘、实现发展预期目标有利条件较多。
“随着多地疫情已经得到有效控制，复工复产有序推进，扩大内需、助企纾困、保供稳价、保障民生等一系列政策措施正在显效，5月份经济运行有望得到改善。”